1.1 Waremme - Zone d'implantation directe

Données démographiques clés

• Population : 15 389 habitants (janvier 2025)

• Croissance démographique : Perspectives de 16 756 habitants en 2026

• Structure : 25% de personnes de plus de 65 ans (2026)

• Vieillissement : Indice de 1,07 (plus de seniors que de jeunes)

Infrastructure et accessibilité

• Gare SNCB : Accès direct vers Liège (15 min) et Bruxelles

• Autoroute E40 : Sortie directe à Waremme - visibilité et accessibilité maximales

• Autoroute E42 : À 12 km

• Transports en commun : Bus De Lijn et TEC

Tissu économique

• Parc d'activités économiques : 36,5 ha - 62 entreprises - ~950 emplois

• Futur parc : 36 ha supplémentaires en développement

• Région agricole (Hesbaye) : Céréales et betterave sucrière

• Pôle scolaire : ~5 000 élèves (8 écoles primaires, 3 réseaux secondaires)

1.2 Liège - Bassin de population principal

Données démographiques

• Population provinciale : 1 109 800 habitants (2020)

• Arrondissement de Liège : Principal bassin avec ~620 000 habitants

• Waremme à 15 minutes : de l'entrée de Liège via E40

• Croissance : Projection de 1 171 825 habitants en province d'ici 2071

Zone de chalandise élargie

• 15 minutes : Liège Est (~150 000 habitants)

• 30 minutes : Ensemble Liège métropolitain (~600 000 habitants)

• Facilité d'accès : Autoroutes E40 et E42

2.1 Tendances du marché

Croissance du secteur entertainment indoor

• Forte demande : Pour activités tout temps (climat belge)

• Popularité croissante : Des concepts collaboratifs type escape game et action game

• Multiplication des ouvertures : Validation d'une tendance forte en Belgique et en Europe

• Recherche d'expériences : Immersives et originales, adaptées aux groupes

Marché du teambuilding d'entreprise

• Forte demande : Des entreprises pour activités cohésion d'équipe

• Budget teambuilding : 23€ à 106€ par personne selon formules

• Province de Liège : Nombreuses entreprises (62 dans le parc de Waremme seul)

• Recherche d'alternatives : Aux activités classiques (outdoor, restaurants)

2.2 Segmentation de la clientèle cible

Segment

Profil

Potentiel

Familles

Enfants 10-16 ans, parents actifs, revenus moyens-élevés

ÉLEVÉ : Clientèle O'minus existante

Entreprises B2B

Teambuilding, séminaires, événements corporate

TRÈS ÉLEVÉ : Peu d'offres locales adaptées

Groupes d'amis

18-35 ans, sorties weekend, anniversaires

MOYEN : Concurrence Liège

Écoles

Sorties scolaires, journées pédagogiques

MOYEN : 5000 élèves locaux

3.1 Paysage concurrentiel actuel et futur

Concurrence indirecte - Liège et environs

BattleKart Liège (existant)

• Type : Karting électrique indoor

• Cible : Principalement groupes et familles

• Capacité : Limitée par le nombre de karts (~20 personnes simultanées)

• Position : Complémentaire plutôt que concurrente directe

Action Games à Liège (ouverture prévue)

• Type : Action game / escape game

• Capacité : 20 cellules

• Limitation : Impossible d'accueillir des grands groupes (>70 personnes)

• Impact : Faible sur notre projet - cibles différentes

Action Game à Verlaine (ouverture prévue)

• Type : Action game

• Capacité : 20 cellules

• Distance : ~15 km de Waremme

• Limitation : Impossible d'accueillir des grands groupes (>70 personnes)

• Impact : Faible - capacité insuffisante pour le marché B2B

Analyse stratégique de la multiplication des ouvertures

📈 Validation de la tendance du marché

La multiplication des ouvertures d'action games dans la région démontre :

1. Demande forte confirmée : Les investisseurs et opérateurs identifient une opportunité de marché réelle

2. Tendance européenne : Le concept d'action game connaît un essor important (Prison Island présent dans 60+ villes)

3. Validation du modèle économique : Les acteurs s'engagent car le retour sur investissement est avéré

🎯 Effet positif de "démocratisation du concept"

L'ouverture simultanée de plusieurs action games crée un effet d'amorçage du marché :

• Notoriété accélérée : Le grand public découvre plus rapidement ce nouveau type de loisir

• Éducation du marché : Les clients potentiels comprennent le concept sans avoir à l'expliquer en détail

• Légitimation : "Si plusieurs ouvrent, c'est que ça marche" - effet de confiance

• Bouche-à-oreille amplifié : Plus d'installations = plus de clients = plus de recommandations

Analogie : C'est le même phénomène qu'ont connu les escape games il y a 5-10 ans. Les pionniers ont ouvert le marché, et les suivants ont bénéficié d'un marché "éduqué".

3.2 Avantages concurrentiels décisifs de Prison Island Waremme

1. Capacité exceptionnelle : 35 cellules (extensible à 40)

Différenciation majeure

Critère

 • Concurrents

• • Prison Island Waremme

• • • Avantage

Nombre de cellules

• 20

• • 35 (+5 en extension)

• • • +75% de capacité

Capacité simultanée

• ~70 personnes

• • 104 personnes/heure

• • • +48%

Groupes entreprises

• Max 70 personnes

• • Jusqu'à 120 personnes

• • • Monopole sur grands groupes

Conséquence stratégique :

✅ Monopole sur le marché B2B grands comptes

• Séminaires d'entreprises de 80-120 personnes

• Events team-building de grandes entreprises

• Conventions et groupes corporate

✅ Flexibilité maximale

• Accueil simultané de plusieurs petits groupes

• Mixage B2C (familles) et B2B (entreprises) sans saturation

• Capacité d'absorption des pics de demande (weekends, vacances)

2. Position géographique stratégique unique

Localisation optimale

• Sortie directe autoroute E40 : Visibilité immédiate pour les 50 000+ véhicules/jour

• Accessible en 15 minutes de Liège : Bassin de 600 000 habitants

• Parking ample : Idéal pour groupes et bus d'entreprises

• Synergies avec O'minus : Mutualisation de clientèle (100m de distance)

Comparaison avec les concurrents :

Critère

❌ Concurrents Liège/Verlaine

✅ Prison Island Waremme

Accessibilité autoroute

❌ Centre-ville ou zones industrielles

✅ Sortie directe E40 

Parking grands groupes

❌ Limité

✅ Parking ample

Visibilité

❌ Faible

✅ Maximale (E40)

3. Possibilité d'extension rapide

Évolutivité du projet

Prison Island Waremme dispose d'un avantage stratégique majeur :

• 35 cellules au lancement (déjà supérieur à tous les concurrents)

• Réserve d'espace pour 5 cellules supplémentaires

• Extension possible en 12-24 mois selon la demande

• Investissement marginal : ~85 000€ pour 5 cellules vs 1M€ pour un nouveau site

Cas d'usage de l'extension :

1. Année 2-3 : Si taux de remplissage > 50% de manière récurrente

2. Demande B2B forte : Nombreuses demandes de groupes 120+ personnes refusées

3. Événements spéciaux : Accueil de conventions, tournois, championnats

→ Passage à 40 cellules = 120 personnes simultanées = 144 personnes/heure

3.3 Synthèse de la position concurrentielle

Forces

✅ Capacité 2× supérieure aux concurrents (35 vs 20 cellules)

✅ Monopole sur grands groupes B2B (>80 personnes)

✅ Localisation exceptionnelle (sortie E40)

✅ Extensibilité (40 cellules potentielles) 

✅ Synergie O'minus (clientèle existante + cross-selling) 

✅ Timing optimal : Ouverture dans une dynamique de marché porteuse

Opportunités

✅ Effet de marché : La multiplication des action games éduque et élargit la clientèle potentielle 

✅ Marché B2B sous-exploité : Peu d'offres adaptées aux groupes >70 personnes dans la région 

✅ Croissance démographique : Province de Liège en expansion (+60 000 habitants d'ici 2071)

Positionnement résultant

Prison Island Waremme se positionne comme le leader régional des action games grand format, avec un monopole de fait sur le segment B2B grands groupes et une capacité d'accueil inégalée dans un rayon de 30 km.

4.1 Avantages concurrentiels (synthèse)

Position géographique stratégique

• 100m d'O'minus : Synergie avec clientèle existante (30 anniversaires/semaine)

• 15 min de Liège : Accès facile pour bassin de 600 000 habitants

• Autoroute E40 : Visibilité et accessibilité optimales

• Peu de concurrence directe dans la zone Waremme-Hannut

Concept Prison Island éprouvé

• Présence dans 60+ villes dans le monde

• Concept testé depuis 2004 (Suède)

• Succès à Bruxelles : 4,8/5 étoiles, 500+ avis positifs

• Faible besoin en personnel : Modèle économique optimisé

• 35 cellules : Diversité des défis, rejouabilité élevée

Expérience entrepreneuriale

• Gestion réussie d'O'minus : Expertise loisirs famille

• Connaissance du marché local et de la clientèle

• Base de données clients : 30 anniversaires/semaine

• Partenariat Déborah : Complémentarité des compétences

4.2 Opportunités du marché

Gap d'offre teambuilding

Constat : Pas d'offre structurée de teambuilding indoor pour grands groupes (>70 personnes) dans un rayon de 20 km autour de Waremme. Les entreprises locales doivent se rendre à Liège centre ou plus loin.

Opportunité : Capter les budgets teambuilding des 62 entreprises du parc de Waremme + zone industrielle environnante (Hannut, Waremme, communes limitrophes).

Évolution de la clientèle O'minus

Les enfants de 10-12 ans "sortent" d'O'minus mais restent dans la zone. Prison Island capte cette clientèle qui grandit et cherche des activités plus stimulantes.

5.1 Calcul de la capacité théorique

Paramètres d'exploitation

• 35 cellules Prison Island

• Capacité : 104 personnes/heure (29,75 équipes × 3,5 personnes)

• 4 heures d'ouverture par jour (créneaux optimisés)

• 4 jours par semaine (mercredi, samedi, dimanche + 1 jour variable)

Capacité théorique

• Par jour : 104 × 4 = 416 visiteurs

• Par mois : 7 214 visiteurs (4 jours × 4,33 semaines × 416)

• Par an : 86 568 visiteurs (capacité maximale théorique)

Note importante : Cette capacité suppose un remplissage à 100%, ce qui n'est jamais atteint en pratique dans l'entertainment indoor. Les projections réalistes se basent sur des taux de remplissage de 15% à 35% selon les années d'exploitation.

5.2 Scénarios de fréquentation réalistes

Année - Taux de remplissage - Visiteurs/mois - Visiteurs/an - CA annuel estimé

Année 1 (Lancement conservateur)

15 % 1 082 12 985 409 000 €

Année 2 (Développement B2B)

20 % 1 443 17 313 549 000 €

Année 3 (Montée en puissance)

25 % 1 803 21 641 706 000 €

Année 4 (Consolidation)

30 % 2164 25 970 819 000 €

Année 5 (Maturité)

35 % 2 525 30 298 984 000 €

Méthodologie des projections

Approche conservative justifiée :

Les projections ci-dessus adoptent une approche prudente pour plusieurs raisons stratégiques :

1. Phase de lancement progressive (An 1-2)

   • Construction de la notoriété locale

   • Bouche-à-oreille en développement

   • Base clientèle à fidéliser

2. Absence de données comparables locales

   • Premier Prison Island dans la région Liégoise

   • Marché des action games encore émergent en Wallonie

   • Approche prudente bancaire renforcée

3. Crédibilité financière

   • Objectifs atteignables dès l'année 1

   • Projections défendables auprès des banques

   • Marge de sécurité pour imprévus

4. Potentiel de dépassement

   • En cas de performance supérieure, amélioration de la rentabilité

   • Flexibilité pour ajuster l'offre (horaires, jours)

   • Possibilité d'extension si demande forte

Mise en perspective :

À titre de comparaison, Prison Island Bruxelles atteint régulièrement 60-70% de taux de remplissage en année de croisière. Notre objectif de 35% en année 5 reste donc très conservateur et laisse une importante marge de progression.

Détail du calcul du CA annuel

Composantes du revenu moyen par visiteur : ~31€

• Prison Island : 25€/personne

• Snack/bar : 10€ × 60% de taux de consommation = 6€/personne

• Location salle de conférence : 6 000€ à 11 000€/an selon les années (réparti sur les visiteurs)

Exemple Année 1 :

Composante / Calcul / Montant

Prison Island - 12 985 visiteurs × 25€ = 324 620 €

Snack/bar - 12 985 × 60% × 10€ = 77 909 €

Conférence - Forfait annuel = 6 000 €

TOTAL CA : 408 529 €

5.3 Potentiel de croissance à moyen terme (Années 6-10)

Leviers d'optimisation identifiés

Une fois le concept établi et la notoriété acquise (années 3-5), plusieurs leviers permettront d'augmenter le taux de remplissage :

1. Extension des horaires

• Passage de 4h à 6h d'ouverture par jour

• Ajout de créneaux soirée en semaine pour les entreprises

• Potentiel : +50% de capacité

2. Jours d'ouverture supplémentaires

• Ajout du jeudi et/ou lundi selon la demande

• Ouverture 5-6 jours/semaine en haute saison

• Potentiel : +25 à 50% de capacité

3. Extension à 40 cellules

• Ajout de 5 cellules supplémentaires (espace prévu)

• Investissement marginal : ~85 000€

• Capacité portée à 120 personnes simultanées

• Potentiel : +15% de capacité

4. Développement B2B intensif

• Packages entreprises sur mesure

• Partenariats avec zones d'activités économiques

• Séminaires multi-journées avec hébergement partenaire

• Potentiel : Remplissage semaine optimisé

Projection optimiste (années 6-10)

Avec ces optimisations, un taux de remplissage de 50-60% devient réaliste, soit :

• 43 000 à 52 000 visiteurs/an

• 1,3 à 1,6 million € de CA annuel

Cette projection reste cohérente avec les performances des Prison Island établis dans des villes de taille comparable en Europe.

6.1 Synthèse du potentiel de marché

Le marché de Waremme et de sa zone d'influence (Liège) présente un potentiel solide et validé pour l'implantation d'un centre Prison Island :

✅ Facteurs démographiques

• Bassin de population : 600 000 habitants dans un rayon de 30 min

• Croissance démographique confirmée (+60 000 habitants d'ici 2071)

• Pôle économique dynamique (62 entreprises à Waremme, centaines dans la région)

✅ Positionnement concurrentiel

• Gap concurrentiel majeur : Absence d'offre pour grands groupes B2B (>70 personnes)

• Capacité 2× supérieure aux concurrents (35 vs 20 cellules)

• Monopole de fait sur le segment entreprises grands comptes

✅ Validation de marché

• Multiplication des ouvertures d'action games = tendance forte confirmée

• Effet positif de démocratisation du concept

• Modèle économique éprouvé (60+ villes Prison Island dans le monde)

✅ Synergies existantes

• Clientèle O'minus (30 anniversaires/semaine) qui cherche activités pour plus âgés

• Cross-promotion et mutualisation de moyens

• Complémentarité des offres (2-12 ans vs 10+ ans)

✅ Accessibilité exceptionnelle

• Sortie directe autoroute E40 (50 000+ véhicules/jour)

• Excellent réseau autoroutier et ferroviaire

• Parking ample pour grands groupes

6.2 Facteurs clés de succès

1. Marketing et visibilité

• Communication ciblée vers entreprises locales (parc d'activités Waremme)

• Partenariats avec écoles et associations

• Cross-promotion avec O'minus

• Présence digitale forte (réseaux sociaux, Google, TripAdvisor)

2. Positionnement B2B renforcé

• Packages teambuilding clé en main

• Salle de conférence équipée

• Offre restauration qualitative

• Commercial dédié au B2B (prospection active)

3. Excellence opérationnelle

• Personnel formé et accueillant

• Maintenance rigoureuse des cellules

• Expérience client optimale

• Fidélisation et programmes de récompenses

4. Montée en puissance maîtrisée

• Ouverture progressive (4 jours/semaine, 4h/jour)

• Ajustement des horaires selon la demande

• Possibilité d'extension à 5-6 jours en année 3-4

• Flexibilité pour atteindre 50-60% de remplissage en année mature

6.3 Risques identifiés et atténuation

Risque

Probabilité

Impact

Mesures d'atténuation

Démarrage lent (<15% remplissage An1)

FAIBLE

MOYEN

• Marketing intensif pré-ouverture

• Offres de lancement attractives

• Base clients O'minus (30 anniversaires/semaine)

• Réduction coûts via personnel flexible

Concurrence future (nouveaux entrants)

MOYENNE

FAIBLE

• Concept unique Prison Island (franchise)

• Capacité 2× supérieure (35 vs 20 cellules)

• Monopole grands groupes B2B

• Fidélisation client forte

• Excellence service

Recrutement personnel

FAIBLE

FAIBLE

• Modèle étudiants flexibles

• 5000 élèves dans la région

• Formation interne Prison Island

• Synergies O'minus

Saturation du marché (trop d'action games)

TRÈS FAIBLE

FAIBLE

• Positionnement premium (35 cellules)

• Monopole B2B grands groupes

• Localisation stratégique unique

• Extensibilité (40 cellules)

6.4 Scénarios de performance

Scénario pessimiste (10% de probabilité)

• Taux de remplissage An1 : 10%

• CA An1 : 270 000 €

• Rentabilité : Négative An1, équilibre An3

• Actions correctives : Réduction horaires, marketing renforcé, packages promotionnels

Scénario réaliste (base des projections - 70% de probabilité)

• Taux de remplissage An1 : 15%

• CA An1 : 409 000 €

• Rentabilité : Négative An1, positive dès An2

• Trajectoire : Croissance régulière, maturité An5 (35%)

Scénario optimiste (20% de probabilité)

• Taux de remplissage An1 : 20%+

• CA An1 : 545 000 €+

• Rentabilité : Équilibre dès An1, forte croissance An2+

• Trajectoire : Extension rapide (40 cellules), ouverture 5-6j/semaine An3

Le projet Prison Island Waremme s'inscrit dans un contexte de marché favorable et validé, avec un potentiel de développement solide sur les segments famille et entreprise.

Les atouts majeurs du projet :

✅ Positionnement unique : Seul acteur capable d'accueillir des groupes >70 personnes dans un rayon de 30 km

✅ Capacité exceptionnelle : 35 cellules extensibles à 40, soit 2× la concurrence

✅ Localisation stratégique : Sortie E40, visibilité maximale, accessibilité optimale

✅ Timing idéal : Ouverture dans une dynamique de marché porteuse (multiplication des action games)

✅ Synergie éprouvée : O'minus génère 30 anniversaires/semaine, pipeline de prospects qualifiés

✅ Concept validé : Prison Island présent dans 60+ villes, modèle économique éprouvé

Les projections financières conservative (15% An1 → 35% An5) offrent une marge de sécurité importante tout en garantissant la viabilité du projet dès l'année 2.

Le projet bénéficie d'un alignement exceptionnel entre :

• Une tendance de marché forte (multiplication des action games)

• Un positionnement concurrentiel unique (capacité grands groupes)

• Une localisation optimale (E40)

• Une expertise entrepreneuriale confirmée (O'minus)

Prison Island Waremme dispose de tous les atouts pour devenir le leader régional des action games grand format et le partenaire privilégié des entreprises de la région liégeoise pour leurs événements teambuilding.